Nejvyšší soud řešil případ týkající se odstoupení od smlouvy v případě nájmu prostorů k podnikání, kdy došlo ze strany žalované k porušení jejích povinností jako pronajímatelky, na které reagovala žalobkyně právě odstoupením od smlouvy.
Podle § 1977 OZ poruší-li strana prodlením svou smluvní povinnost podstatným způsobem, může druhá strana od smlouvy odstoupit, pokud to prodlévajícímu oznámí bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení dozvěděla. Dle § 2001 OZ od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon. Dále § 2002 odst. 1 OZ říká, poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit.
Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala. V ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. Odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku. Zavazuje-li smlouva dlužníka k nepřetržité či opakované činnosti nebo k postupnému dílčímu plnění, může věřitel od smlouvy odstoupit jen s účinky do budoucna. To neplatí, nemají-li již přijatá dílčí plnění sama o sobě pro věřitele význam.
Dle § 2205 OZ nájemní smlouva pronajímatele zavazuje přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata a zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.
Oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Neuplatní-li nájemce právo podle odstavce 1 do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění.
Vzhledem k tomu, že i nájemní vztahy jsou vztahy závazkové, vztahují se na ně všeobecná ustanovení o závazcích, pokud úprava nájmu neobsahuje ustanovení zvláštní. Zákonná možnost odstoupení v úpravě nájmu výslovně zakotvena není, ale není vyloučeno, aby si možnost odstoupení v nájemní smlouvě týkající se prostoru sloužícího k podnikání strany sjednaly. Proto není důvod nepřipustit zákonné odstoupení od nájemní smlouvy v případě prodlení podle obecné úpravy v § 1977 OZ, je-li prodlením smluvní povinnost porušena podstatným způsobem.
Dle soudu proto odstoupení od smlouvy žalobkyně nelze hodnotit jako neplatné, a s přihlédnutím k tomu, že nepředání věci v ujednané době a ve stavu odpovídajícímu sjednanému účelu nájmu je podstatným porušením smluvní povinnosti ve smyslu § 2002 odst. 1 OZ ze strany žalované.
Zdroj: Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky č.j. 26 Cdo 2177/2021-244 ze dne 4.4.2022