V roce 2016 se v občanském zákoníku (z. č. 89/2012 Sb.) objevila nová úprava předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu. Dle stále ještě aktuálního znění § 1124 občanského zákoníku, převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Na první pohled jasné pravidlo se ale v praxi nesetkalo s přílišným úspěchem. Problém spočívá v samotné nepraktičnosti ustanovení. Jakmile se spoluvlastník rozhodne prodat např. sklepní kóji jako příslušenství bytové jednotky (která je zpravidla součástí společných částí domů a proto ve spoluvlastnictví všech vlastníků), vyvstává mu, jako dlužníku, povinnost nabídnout sklep ke koupi ostatním spoluvlastníkům.
Ze strany ostatních spoluvlastníků by se mohlo jednat o výhodu, ale podle stávající právní úpravy, pokud se spoluvlastníci nedohodnou, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílu. To ve výsledku znamená, že výjimkou není ani možnost například patnácti vlastníků sklepní kóje.
Kdyby tak prodávající vlastník neučinil a nenabídl sklepní kóji ke koupi ostatním spoluvlastníkům, jsou spoluvlastníci oprávněni domáhat se zneplatnění převodu podílu soudní cestou.
Tyto nepraktické důsledky se snaží napravit novela provedená z. č. 163/2020 Sb., která nabude účinnosti 1. 7. 2020. Ze stávajícího znění novelizuje právě předmětné §§ 1124 a 1125 a dále doplňuje v dané věci jedno přechodné ustanovení.
Zákonodárce se novelizací vrací k původnímu znění občanského zákoníku a zavádí šestiměsíční lhůtu pro uplatnění předkupního práva, pokud bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti či jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit.
Je třeba ovšem zdůraznit právě výše zmíněné přechodné ustanovení, které říká, že pokud dospěla povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi před nabytím účinnosti novely, trvá předkupní právo předkupníka i po dni nabytí účinnosti.
Další podstatnou novinkou, kterou nám výše uvedená novelizace přináší, jsou změny v zákonné úpravě nájmu bytu. V § 2239 se zrušují slova pojednávající o nicotnosti ujednání o smluvní pokutě. Nástroj k obraně práv pronajímatele dosud zakázaný, nyní otevírá nové možnosti, jak zvládat případné porušení povinností ze strany nájemce.
Možnost ujednat smluvní pokutu s sebou ale nese daň v podobě limitace institutu jistoty (kauce) dle § 2254. Součet všech smluvních pokut vzniklých za dobu nájmu a jistoty nesmí dohromady překročit trojnásobek měsíčního nájemného. Smluvní pokuty, překračující uvedenou částku, tak nemohou platně vzniknout.
Pronajímateli je tak nově dána možnost volby, který z uvedených institutů využije, přičemž nájemce je naopak chráněn před přílišným znevýhodněním.
z. č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony
z. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů