V dnešním článku si rozebereme platnou právní úpravu nájmu dle nového občanského zákoníku, neboť pronajímatelé bytů a domů často svými požadavky, či ujednáními porušují zákon ať už vědomky, nebo ne a nájemci nemusí vědět, že se proti takovémuto jednání mohou bránit.
V § 2205 najdeme základní povinnosti pronajímatele, ke kterým patří i udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata a zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu. Což znamená pečovat o věc a například neodkládat opravy tak, že se snižuje kvalita bydlení.
Vždy je třeba součinnost nájemce s oznámením vad pronajímateli, který by měl vadu odstranit bez zbytečného odkladu. Pokud se tak nestane, může požadovat slevu z nájemného a v krajních případech, kdy vada znemožňuje zcela užívání a není odstraněna, je možno nájem vypovědět bez výpovědní doby.[1]
Důležité je znát ustanovení § 2236, které stanoví, že pokud si strany ujednají, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Čímž zákon dává vysokou ochranu nájemci a z jeho pohledu je jedno, zda pronajímatel umožní k užívání byt nebo například auto. Nájemce bude chráněn stejně.
Nájemce má byt užívat řádně a v souladu s nájemní smlouvou. K tomu ovšem patří i to, že pokud to nezpůsobí větší zatížení pro byt, může nájemce v bytě podnikat nebo pracovat. [2]Dokonce nenaruší-li to klid a pořádek v domě, může být v bytě i sídlo právnické osoby.[3]
Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nezpůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Tudíž obvyklé zákazy pronajímatelů, že v bytě nesmí být mazlíčci, jsou bez dalšího protizákonné.[4]
Co se týče výpovědi ze strany pronajímatele bez výpovědní doby, tak je přísně upravena v § 2291. V odstavci dva nalezneme, kdy zejména porušuje nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, aby mu takto nájem mohl být vypovězen. Jde tedy o případy, kdy nájemce nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, ne tedy hned po jednom nezaplaceném nájemném, jak se může v praxi často stát. Dále pak poškozuje-li byt závažným nebo nenapravitelným způsobem, či jinak způsobuje závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě též bydlí, či snad užívá byt k jinému účelu, než bylo ujednáno. Pronajímatel musí takovou to výpověď důkladně odůvodnit a před doručením výpovědi musí nájemce vyzvat, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování. Pokud tak neučiní, k výpovědi se nebude přihlížet. Což například znamená, že pokud se v bytě kouří, i když je nekuřácký, není to samo o sobě důvod k výpovědi z nájmu bez výpovědní doby. Dále také musí ve výpovědi poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Pokud tak neučiní, je výpověď neplatná.[5]
[1] § 2208
[2] § 2255
[3] § 136
[4] § 2258
[5] § 2286/2