K Nejvyššímu soudu se dostal případ uplatnění předkupního práva dle § 2140 an OZ. Žalovaná jako vlastnice předmětných staveb, stojících na předmětných pozemcích ve vlastnictví žalobce, uzavřela kupní smlouvu, kterou prodala předmětné stavby za kupní cenu ve výši 4,7 mil. Kč svému jednateli, aniž by tyto stavby nabídla k odkupu žalobci. Na výzvu a nabídku nového vlastníka k možnému odkupu předmětných staveb za kupní cenu 15 mil. Kč žalobce reagoval dopisem, kterým tuto nabídku odmítl a naopak se domáhal převedení předmětných staveb do svého vlastnictví za částku 4,7 mil. Kč. Za stejných podmínek, jaké byly uvedeny v předmětné kupní smlouvě. Smluvní strany předmětné kupní smlouvy uzavřely dohodu o zrušení závazku (dissoluční dohodu), kterou si sjednaly zánik veškerých práv a závazků z předmětné kupní smlouvy a vlastnické právo k předmětným stavbám bylo vloženo v katastru nemovitostí opět ve prospěch žalované.
Soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalobce jako vlastník předmětných pozemků, na nichž jsou umístěny předmětné stavby ve vlastnictví žalované, a žalovaná jako vlastnice předmětných staveb umístěných na pozemcích ve vlastnictví žalobce, mají z důvodu odděleného vlastnictví pozemků a staveb podle § 3056 OZ, vzájemné předkupní právo k předmětným stavbám a předmětným pozemkům. V řízení bylo prokázáno, že žalovaná uzavřela s kupujícím předmětnou kupní smlouvu podle § 2079 an OZ, na jejímž základě mu prodala za kupní cenu ve výši 4,7 mil. Kč předmětné stavby, aniž by v souladu s § 3056 odst. 1 a § 2143 OZ nabídla předmětné stavby ke koupi žalobci, čímž porušila jeho předkupní právo. Žalovaná se však po účincích dissoluční dohody s kupujícím opět stala vlastníkem staveb. Žalovaná tím již neměla povinnost nabídnout stavby žalobci jakožto zákonnému předkupníkovi k odkupu za kupní cenu 4,7 mil. Kč ve smyslu § 3056 odst. 1 a § 2143 OZ. Soud prvního stupně proto z důvodu nedostatku pasivní věcné legitimace žalované, která ke dni podání žaloby již nebyla nositelkou tvrzené hmotně právní povinnosti, žalobu zamítl.
Odvolací soud měl jiný názor. Předmětná kupní smlouva byla uzavřená s rozvazovací podmínkou předkupního práva. Kupce o ní musel vědět, neboť předkupní právo bylo zřízené jako právo věcné. Dopisem žalobce bylo předkupní právo uplatněno a byly tedy splněna rozvazovací podmínka. Podle odvolacího soudu nebylo tedy možné následné uzavření dissoluční dohody, kterou měli anulovat předmětnou kupní smlouvu, neboť uplatněním rozvazovací podmínky žalobcem se obnovil právní vztah, který zde byl před uzavřenou předmětnou kupní smlouvou. Žalobce tak řádně uplatňoval předkupní právo po žalované, která je ve věci pasivně legitimována.
Podle § 2144 odst. 1 OZ je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Dle Nejvyššího soudu zákon nestanoví speciální postup při uplatnění tohoto práva. Nepodmiňuje přípustnost uplatnění práva retraktu žalobou ani předchozím učiněním konkrétního právního jednání. Předkupník je tedy oprávněn uplatnit právo retraktu žalobou, aniž by jí nutně předcházela výzva předkupníka koupěchtivému k převedení věci, k níž je věcné předkupní právo zřízeno, respektive, k níž mu svědčí zákonné předkupní právo. Právo retraktu zanikne okamžikem dalšího převodu, neboť dospěje standardní povinnost učinit nabídku ke koupi.
Zdroj: Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky č.j. 22 Cdo 805/2021-140 ze dne 29.7.2021